Národná rada SR schválila nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon), s účinnosťou 01.04.2025, ktorý nahrádza pôvodný stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Nový stavebný zákon prináša viaceré zásadné zmeny za účelom znižovania administratívnej záťaže, pričom jeho hlavným cieľom je zjednodušiť celý proces výstavby od návrhu stavebného zámeru až po kolaudáciu. Aké konkrétne zmeny prinesie a aký dopad to bude mať na účastníkov stavebného konania, sa dočítate v tomto článku.
Nový Stavebný zákon od 1. apríla 2025
Národná rada SR schválila nový Stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z.z. Stavebný zákon), s účinnosťou 01.04.2025, ktorý nahrádza pôvodný stavebný zákon (zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku). Nový stavebný zákon prináša viaceré zásadné zmeny za účelom znižovania administratívnej záťaže, pričom jeho hlavným cieľom je zjednodušiť celý proces výstavby od návrhu stavebného zámeru až po kolaudáciu. Aké konkrétne zmeny prinesie a aký dopad to bude mať na účastníkov stavebného konania, sa dočítate v tomto článku.
Nový stavebný zákon je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek na vnútorné usporiadanie zákonov; v súlade so zákonom č. 400/2015 Z. z. o tvorbe právnych predpisov a o Zbierke zákonov Slovenskej republiky v znení neskorších predpisov, pričom v oblasti odbornej terminológie sa preberá historicky osvedčená a všeobecne zaužívanú terminológia, zároveň sa preberá nová terminológia z odborných medzinárodných dokumentov, z právne záväzných aktov Európskej únie a z Medzinárodnej štatistickej klasifikácie stavieb.
Najzásadnejšie zmeny:
Konanie o stavebnom zámere a fikcia súhlasu s vydaním záväzného stanoviska
Asi najzásadnejšou zmenou je zrušenie dvojzložkového územného a stavebného konania a zvedenie jedného integrovaného konania, ktorým bude konanie o stavebnom zámere. Práve zlúčením týchto konaní do jedného celku, chce zákonodarca predísť zbytočným prieťahom v konaní.
Ešte pred samotným začatím konania je potrebná tzv. „prípravná fáza.“ Jej súčasťou je sprístupnenie projektovej dokumentácie, žiadosť o vydanie záväzného stanoviska, vydanie záväzného stanoviska dotknutým orgánom a správa o prerokovaní stavebného zámeru, ktorá bude výsledkom prerokovania stavebného zámeru. Správa o prerokovaní stavebného zámeru je potom spolu so stavebným zámerom podkladom na konanie o stavebnom zámere. S tým súvisí aj zavedenie fikcie vydania záväzného stanoviska. V prípade, že nie je vydané záväzné stanovisko príslušným orgánom v zákonnej lehote sa predpokladá, že orgán nemá žiadne pripomienky ku žiadosti o vydanie záväzného stanoviska a že s vydaním záväzného stanoviska súhlasí. Zákonná lehota na vydanie záväzného stanoviska je 30 dní a pri zložitých stavbách 60 dní.
Na konanie o stavebnom zámere v prípade stavby pozostávajúcej z viacerých stavieb alebo súboru stavieb, bude príslušný stavebný úrad, ktorý rozhoduje o stavebnom zámere hlavnej stavby. Významnou zmenou v konaní bude aj elektronizácia konania v komunikácii so stavebníkom alebo ním povereným projektantom. Komunikácia bude prebiehať prostredníctvom elektronických prostriedkov, a to nielen počas fázy prerokovania stavebného zámeru, ale aj počas konania o stavebnom zámere.
Stavebné úrady a účastníci konania
Nový stavebný zákon prináša niekoľko dôležitých organizačných zmien, ktoré sa týkajú príslušnosti stavebných orgánov a tiež zmien, ktoré významne ovplyvnia účastníkov konania. Prvostupňovým stavebným úradom naďalej zostáva obec, pričom odvolacím orgánom, pre rozhodnutia stavebného úradu, bude regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Ostatným ústredným orgánom štátnej správy na úseku výstavby a stavebného dohľadu bude Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Zmeny nastanú aj v oblasti výkonu štátneho stavebného dohľadu. Ten už nebude v kompetencii Slovenskej štátnej inšpekcie. Slovenská štátna inšpekcia sa zrušuje a veci z jej pôsobnosti preberie stavebný inšpektorát, ktorým bude regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. V tomto smere je dôležité poznamenať, že konania, začaté Slovenskou stavebnou inšpekciou, ktoré neboli právoplatne ukončené do 31. marca 2025, bude dokončovať Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa doterajších predpisov. Všetky právne účinky úkonov, ktoré boli vykonané pred 1. aprílom 2025 zostanú zachované.
Nová právna úprava sa priamo dotkne aj účastníkov konania. Zásadné v tomto smere bude zúženie okruhu účastníkov konania. Podľa nového stavebného zákona totiž nebude môcť byť účastníkom konania každý, kto tvrdí, že jeho práva budú rozhodnutím priamo dotknuté, ako to bolo upravené v pôvodnej právnej úprave. Tiež sa presne vymedzuje „veľký počet“ účastníkov konania, pričom ak počet účastníkov konania presiahne 20, musí byť oznámenie o začatí konania zverejnené verejnou vyhláškou, čím sa má zabezpečiť širšia informovanosť verejnosti.
Zmeny v kategorizácii stavieb
Definícia pojmu stavby sa nezmenila, avšak nový stavebný zákon mení znenie niektorých ustanovení pri kategorizácii stavieb a zároveň ho rozširuje o ďalšie pojmy, akým je napríklad vyhradená stavba. Za drobné stavby sa považujú stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie s maximálnou zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie. Príkladmi drobných stavieb sú letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky alebo stavby na chov drobných zvierat. Tieto stavby nemusia byť vždy ohlásené, pokiaľ sú splnené určité podmienky, ako napríklad ak sa stavba nachádza mimo verejného priestranstva alebo sa nenachádza v pamiatkovom území.. Zároveň sa rozširuje katalóg drobných stavieb o informačné konštrukcie s informačnou plochou do 20 m2, ktoré slúžia na reklamné, športové, informačné, či kultúrne účely a zariadenie na výrobu elektriny, tepla a chladu z obnoviteľných zdrojov s celkovým inštalovaným výkonom do 100 kW (vrátane).
Zákon definuje jednoduché stavby ako stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie, sem patria napríklad rodinné domy alebo bytové budovy, ktoré majú najviac tri byty. Rozširuje výpočet jednoduchých stavieb napríklad o trafostanice alebo prízemné stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2 a výšku 15 m s tým, že je určená na užívanie maximálne 30 osôb a ďalšie.
Úplnou novinkou vyhradená stavba. Vyhradenými stavbami sú stavby, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Výpočet vyhradených stavieb je pomerne široký. Patria tam napríklad tunely, koľajové dráhy a trolejbusové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, budovy s koncertnými sálami, štadióny a podobne. Vyhradenou stavbou je aj stavba, v ktorej sa ako nosné prvky použijú predpäté konštrukcie. Takouto stavbou môže byť aj stavba, ktorá by bola inak považovaná za jednoduchú, ale v dôsledku použitia predpätých konštrukčných prvkov sa stáva vyhradenou stavbou, čo znamená, že podlieha prísnejším požiadavkám na povolenie a realizáciu. Projektovú dokumentáciu takejto stavby môže vypracovať len osoba oprávnená a zapísaná v zozname autorizovaných osôb. Na rozdiel od drobných alebo jednoduchých stavieb, okrem bytových budov s viac ako tromi bytmi alebo stavieb určených na verejné používanie, pri ktorých takéto požiadavky nie sú.
Ostatné stavby, ktoré nie sú drobnými, jednoduchými alebo vyhradenými stavbami podliehajú štandardnému stavebnému konaniu s príslušnými požiadavkami a postupmi.
Riešenie nelegálnych stavieb
Nový stavebný zákon prináša zmeny aj v oblasti „čiernych“ stavieb. Po účinnosti nového stavebného zákona už nebude možné dodatočne legalizovať stavby, ktoré boli postavené bez platného povolenia. Zákon zároveň ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti nového stavebného zákona tak, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne povolili, alebo odstránili. Zodpovednosť za nelegálne stavby sa rozšíri aj na zhotoviteľov stavieb, stavebný dozor a stavbyvedúcich.
Záver
Nový stavebný zákon tak zavádza zmeny, ktoré budú mať dopad na všetkých účastníkov procesu. Zákon zjednodušuje a zrýchľuje postupy, zavádza elektronizáciu a integruje územné a stavebné konanie do jedného celku. Okrem toho sa upravuje kategorizácia stavieb a zavádza vyhradená stavba. Avšak skutočné dopady novej právnej úpravy ukáže až prax.
