V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 boli na základe Opatrení Úradu verejného zdravotníctva SR mnohí podnikatelia povinní uzavrieť svoje prevádzky, v dôsledku čoho sa vynárajú otázky, aké sú právne možnosti zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané.
Kľúčovým právnym predpisom v danej problematike je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj len ,,zákon č. 116/1990 Zb.“), ktorého úprava nárokov nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu je o niečo menej priaznivejšia, ako je to v prípade nájmu podľa Občianskeho zákonníka. V § 673 Občiansky zákonník (ďalej aj len ,,OZ“) ustanovuje oprávnenie nájomcu neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo primerane povahe určenia veci. Následne v zmysle § 674 Občiansky zákonník ustanovuje, ak nájomca môže pre vady veci užívať prenajatú vec iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného.
Naproti tomu pokiaľ ide o nároky nájomcu v prípade obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 ustanovuje: ,,,Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.“ Ustanovenie sa vykladá v tom zmysle, že zo strany prenajímateľa by muselo ísť výlučne o obmedzenie užívania priestoru v dôsledku (zavineného) porušenia zmluvnej povinnosti prenajímateľa. Vplyv vyššej moci, za ktorú sa epidémia COVID-19 a s tým spojené dôsledky považuje, preto nezakladá právo nájomcu na pomernú zľavu z ceny nájomného za nájom nebytového priestoru na základe zákona č. 116/1990 Zb.
Otvára sa preto priestor pre úvahy, aký je vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v otázke nároku na pomernú zľavu z nájomného. Podľa ust. § 1 ods. 2 OZ: ,,Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb, majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony.“ V ust. § 720 OZ je priamo zakotvená odkazová norma, v zmysle ktorej: ,,Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.“ Z uvedeného vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k Zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis, čo znamená, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne, podporne pri riešení tých otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb.
Nakoľko samotný zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, možno sa prikloniť k záveru, že vo vyššie opísanom prípade, kedy je predmetom nájmu alebo podnájmu nebytový priestor sa na tieto právne vzťahy prednostne aplikujú ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb., ktoré súčasne vylučujú aplikáciu ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka, a teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade, ak pre vady veci môže prenajatý nebytový priestor užívať len obmedzene. Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom (resp. nájomcu s podnájomcom). Dohody zmluvných strán o poskytnutí zľavy z nájomného alebo odpustení nájomného odporúčame uzatvárať v písomnej forme.
Čo však v prípade, ak predmetom nájmu je celá budova, ktorej súčasťou sú nebytové priestory?
Odlišnú situáciu predstavuje prípad, kedy predmetom nájmu je budova ako celok (tzn. stavba ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory). Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval: ,,Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. je však zrejmé, že zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty; nevzťahuje sa však na predmety občianskoprávnych vzťahov, uvedené v § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka (t. j. veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa práva a iné majetkové hodnoty, pozn. aut.).... Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. teda v žiadnom prípade nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť i nebytové priestory (čo je takmer vždy pravidelné).“ Uplatnenie ustanovení Občianskeho zákonníka pri posudzovaní takéhoto nájomného vzťahu dovodil aj Najvyšší súd Českej republiky v rozhodnutí 31 Cdo 1896/2002: ,,...předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., musel být dán i v případě, byla-li pronajata budova jako celek, nacházely-li se v ní místnosti určené k provozování obchodu a služeb, byť se režim takového nájmu neřídil ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž ustanoveními § 663 a násl. obč. zák.“ V posudzovaní danej otázky možno pozorovať ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (napr. viď aj rozhodnutie NR SR 2 Cdo 271/2004), rovnaký právny názor vo svojej dlhodobej rozhodovacej praxi konštatovali aj české súdy (okrem vyššie citovaného viď napr. aj rozsudok NS ČR sp. zn. 3 Cdon 1175/96, NS ČR sp. zn. 20 Cdo 1059/98, Vrchný súd Praha rozhodnutie sp. zn. 12 Cmo 244/2008).
Z judikatúry však vyplýva, že ani v týchto prípadoch aplikácia ustanoví zákona č. 116/1990 Zb. nie je úplne vylúčená. Jeho aplikácia sa prejavuje v otázke posudzovania platného vzniku nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce, tak ako to vyžadovalo staršie znenie ust. § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.. Najvyšší súd SR v citovanom rozhodnutí M Cdo 251/02 k aplikácii príslušného ustanovenia uviedol: ,, ...treba uvedené zákonné ustanovenie vykladať tak, že predchádzajúci súhlas obce sa vyžaduje len na prenajatie tých nebytových priestorov, ktoré sú s t a v e b n e (nie inak) určené na prevádzkovanie obchodu a služieb. Iba toto účelové určenie, vyplývajúce z obsahu stavebno-právnej dokumentácie a rozhodnutí príslušných orgánov, je právne relevantné pre posúdenie otázky, či sa predchádzajúci súhlas vyžaduje alebo nie. Ostatné skutočnosti, napríklad v zmluve vyjadrený dohovor účastníkov nájomného vzťahu o účele nájmu, sú z tohto hľadiska právne bezvýznamné. Teda nie zmluvné, ale stavebné určenie je rozhodujúce pre posúdenie potreby predchádzajúceho súhlasu obce s prenajatím nebytového priestoru podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.“ (obdobne NS SR rozhodnutie sp. zn. 5 Cdo 104/95).
Uvedené rozhodnutia sa teda zhodujú v otázke, aby sa nájomný vzťah, ktorého predmetom je stavba ako celok (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory) posudzoval podľa ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Hoci aplikácia ustanovení zák. č. 116/1990 Zb. nie je v príslušnom právnom vzťahu úplne vylúčená, možno predpokladať, že nájomcovia takýchto zmluvných vzťahov sa môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle ust. § 674 OZ, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne práve režimu Občianskeho zákonníka; a nie režimu podľa zákona č. 116/1990 Zb.
V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok (hoci jej súčasťou sú aj nebytové priestory) možno konštatovať, že nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou. Ako je to však v prípade, ak predmetom nájmu je len nebytový priestor? Je aj v takom prípade nárok na zníženie nájomného súdne vymáhateľný priamo zo zákona bez toho, aby sa strany na takomto nároku výslovne dohodli v zmluve?
Na začiatok je potrebné upozorniť, že právny poriadok Slovenskej republiky v zásade nepriznáva súdu oprávnenie dopĺňať či meniť obsah zmluvy, keďže sa uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti. Súd tak môže konať len v obmedzených prípadoch. Napr. v zmysle § 269 ods. 3 Obchodného zákonníka, ak sa strany dohodnú, aby súd dodatočne doplnil zmluvu o nepodstatné časti (čo však nie je daný prípad), resp. v zmysle § 301 Obchodného zákonníka je uplatnením moderačného práva oprávnený znížiť zmluvnú pokutu, napokon v zmysle príslušných ustanovení je oprávnený rozhodnúť o neplatnosti určitých zmluvných dojednaní, čím v podstate dochádza k zmene obsahu zmluvy. Na rozdiel od iných právnych poriadkov, tak zmluvné strany podľa slovenského práva nemajú možnosť obrátiť sa na súd so žiadosťou, aby dojednané zmluvné podmienky spravodlivo upravil v závislosti od aktuálnym mimoriadnych okolností.
Pokiaľ sa zmluvné strany v nájomnej, resp. podnájomnej zmluve výslovne nedohodli o znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu, možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného predstavujú vcelku strastiplnú cestu bez záruky na úspech. Do úvahy by prichádzalo len uplatnenie anologie iuris odvolávajúc sa, že nárok prenajímateľa na nájomné v plnej výške je vzhľadom na okolnosti spojené s mimoriadnou situáciou v rozpore so zásadou poctivosti v obchodných stykoch či v rozpore s dobrými mravmi. Súd sa však s takouto argumentáciou nemusí stotožniť, keďže jednou zo základných zásad obchodného práva je aj zásada ,,pacta sunt servanda“, v zmysle ktorej zmluvná strana je povinná plniť a splniť záväzok, na ktorý sa zaviazala.
Napokon ešte neistejšia by bola snaha o uplatnenie anologie legis odvolávajúc sa na ustanovenie § 674 Občianskeho zákonníka poukazujúc, že právne vady bránili užívaniu prenajatého priestoru dohodnutým spôsobom a samotný zákon o nájme a podnájme takýto prípad neupravuje. Za právne vady, ktoré bránili užívaniu, by mohli byť považované práve Opatrenia Úradu verejného zdravotníctva SR, ktoré ukladajú povinnosť prevádzkovateľom obchodných domov uzatvoriť prevádzky, na ktoré sa Opatrenie vzťahuje. Namieste je však upozorniť, že výklad, ktorý subjekt je v zmysle Opatrení ÚVZ SR povinný zabezpečiť uzavretie prevádzok nie je jednotený, nakoľko napr. Opatrenie č. 2595 ÚVZ SR v bode C ustanovuje prevádzkovateľom obchodných domov povinnosť, aby nezatvorili prevádzky uvedené v bode A, a nie explicitne povinnosť, aby uzatvorili prevádzky, ktoré v bode A uvedené nie sú. Napokon opäť upozorňujeme, že dovolávať sa uplatnenia analogie legis nemusí byť súdom prijaté.
Nájomcom preto odporúčame primárne dôsledne si preštudovať nájomnú, príp. podnájomnú zmluvu. Pozornosť upriamiť predovšetkým na ustanovenie, podľa akého zákona je zmluva uzavretá (Občiansky zákonník alebo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov), ako je definovaný predmet nájmu (budova alebo nebytový priestor), či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie, príp. odpustenie nájomného, ktoré môže podľa dohody strán nárok priznávať alebo naopak vznik zákonného nároku vylučovať. Môže tak vzniknúť situácia i) zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona, alebo ii) zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného však zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje, v takom prípade nárok buď nevzniká alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy, ďalej môže nastať situácia iii) zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy, alebo napokon ide o situáciu iv) zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného, v takom prípade v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.
Ako teda možno postupovať v prípade nájomnej zmluvy, ktorá sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného?
V prípade ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, príp. inú obdobnú klauzulu, ktorá by oprávňovala nájomcu požadovať zníženie nájomného pri obmedzenom užívaní prenajatého nebytového priestoru, zmluvné strany sa v zmysle ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. Išlo by teda o klasickú dohodu o zmene vzájomných práva a povinnosti. V tomto smere možno pozorovať ústretový prístup viacerých prenajímateľov priestorov vo väčších obchodných centrách, ktorí odpúšťajú nájomné, príp. ho primerane znižujú vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých nebytových priestorov počas mimoriadnej situácie. Obdobne tak Združenie miest a obcí Slovenska odporučilo mestám, aby pristúpili k zníženiu nájomného za nájom nebytových priestorov mesta v mesiaci marec na polovicu a v nasledujúcich mesiacoch do odvolania odpustili nájomné úplne.
Dodávame, že s účinnosťou odo dňa 25.04.2020 vstúpila do platnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorá ustanovila zákaz prenajímateľa, aby do 31.12.2020 jednostranne ukončil nájom nehnuteľnosti, a to aj nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom splatným v období od 01.04.2020 do 30.06.2020 za predpokladu, že omeškanie nájomcu vzniklo práve v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení ochorenia COVID-19. Dôvod pre vznik omeškania v zmysle citovaného ust. § 3b musí byť dostatočne osvedčený nájomcom. Iné dôvody pre ukončenie nájmu týmto ustanovením nie sú dotknuté. Z uvedeného teda vyplýva, že samotná povinnosť nájomcu zaplatiť zmluvne dohodnuté nájomné nezaniká, omeškanie s jeho platením vzniknuté v dôsledku mimoriadnych opatrení však vylučuje oprávnenie prenajímateľa vypovedať nájomnú zmluvu.
Dlho očakávané štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní častokrát nemalých nákladov na nájomné boli začiatkom júna 2020 konečne prijaté (tzv. dotácie na nájomné).
Národná rada SR dňa 09.06.2020 schválila novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky. Novelou bol do zákona včlenený §13c, ktorého predmetom je právna úprava poskytnutia dotácií na úhradu nájomného. Na poskytnutie dotácie musia byť splnené viaceré zákonné podmienky, a to:
- dotáciu možno poskytnúť na úhradu nájomného, ktorým je plnenie v peniazoch, na ktoré je prenajímateľ oprávnený podľa nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu zakladajúcej právny vzťah, ktorého obsahom je právo nájomcu užívať predmet nájmu,
- právo nájomcu na užívanie predmetu nájmu najneskôr od 1. februára 2020, pričom zároveň platí, že na zmeny nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu, ku ktorým došlo po 12. marci 2020, sa na účely dotácie na nájomné neprihliada,
- užívanie predmetu nájmu na dohodnutý účel bolo v súvislosti so zamedzením následkov šírenia nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 opatreniami orgánov štátnej správy a ďalšími v zákone uvedenými okolnosťami znemožnené alebo podstatne obmedzené.
Výnimku pri dotácii na nájomné predstavujú poskytovatelia ambulantnej zdravotnej starostlivosti, ktorým sa poskytuje úhrada za poskytnutú zdravotnú starostlivosť, a týmto sa dotácia na nájomné neposkytuje.
Predmetom nájmu sa pre účely dotácií rozumie:
- miestnosť/časť miestnosti/súbor miestností, ktoré nie sú určené na bývanie a v ktorých nájomca predáva tovar alebo poskytuje služby konečným spotrebiteľom, vrátane súvisiacich obslužných priestorov a skladových priestorov,
- trhové miesto.
Žiadosť o dotáciu sa podáva elektronicky prostredníctvom formulára, ktorý je umiestnený na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR. Predpokladaný termín spustenia podávania žiadostí je stanovený na 24.6.2020 a to prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy Slovensko.sk. Ministerstvo hospodárstva SR na svojej webovej stránke informuje, že vzhľadom na očakávaný veľký záujem o poskytnutie dotácie navrhne harmonogram podávania žiadostí pre jednotlivé kraje.
Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného, a teda dotáciu nemožno získať na plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu (napr. platby za energie, internet či upratovanie a pod.). Žiadosť o dotáciu na nájomné podáva prenajímateľ v mene nájomcu, na vlastný účet, pričom nájomca je zákonom zaviazaný poskytnúť prenajímateľovi potrebnú súčinnosť.
Prvým krokom k získaniu dotácie od štátu je vzájomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom, preto je potrebné aby strany nájomného vzťahu spolu v tejto veci komunikovali a dosiahli spoločný konsenzus.
Výška dotácie zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však môže dosiahnuť 50% sumy nájomného. Nájomné sa tak znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. V rovnakej lehote 48 mesiacov môžu uhrádzať nájomné aj nájomcovia, ktorým nebola poskytnutá zľava z nájomného. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné.
V prípade ak nájomca už zaplatil celé nájomné alebo jeho časť môže požiadať o dotáciu na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom o zľave z nájomného v budúcnosti, t.j. za rovnako dlhé obdobie, ako bolo sťažené užívanie, a to vo výške poskytnutej zľavy z nájomného na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, najviac však vo výške 50 % nájomného. Novela sa primerane vzťahuje aj na podnájomný vzťah medzi nájomcom a podnájomcom.
Pre prípad, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Ak nájomca nájomné už uhradil, môže uhradiť nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo sťažené užívanie, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1. februárom 2020.
Bližšie informácie budú dotknutým subjektom poskytnuté aj na webových stránkach Ministerstva hospodárstva SR najmy.mhsr.sk a zdieľané na podnikame.mhsr.sk
V prípade akýchkoľvek problémov či otázok v súvislosti s posudzovaním nárokov podľa nájomnej, príp. podnájomnej zmluvy je Vám naša advokátska kancelária pripravená pomôcť a poskytnúť odborné a právne služby.
